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Comment éviter le « squat » de sa maison secondaire ?
14/06/2024 - 3 min de lecture
Rubrique : Assurance
TOUT UN MAG POUR VOUS
Résidence secondaire, logement vacant, maison, appartement, garage, dépendances, local professionnel, terrain, voire logement principal… des personnes peuvent s’introduire chez vous et occuper, sans aucun titre légal, votre espace personnel. Comment éviter que des squatteurs ne s’y installent et les chasser en toute légalité ?
Sommaire :
Le squatteur : la définition
La loi anti-squat : comment expulser un squatteur légalement de chez soi ?
Le droit à la propriété est un droit fondamental reconnu par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 (art.17 « La propriété étant un droit inviolable et sacré »). Cependant, il arrive que des squatteurs entrent par effraction et occupent illégalement votre logement.
Par exemple, en forçant la serrure d’une porte, en cassant les carreaux d’une fenêtre, en créant une ouverture dans un mur, une toiture, etc., en trompant ou menaçant les occupants pour prendre leur place.
Il peut s’agir d’une maison principale, d’une maison secondaire, d’un logement vacant, mais également d’un garage ou box, d’une cave, d’une dépendance comme une grange par exemple, d’un local commercial, agricole ou professionnel, d’un terrain, etc.
À noter : Il ne faut pas confondre « squatteur » et locataire titulaire d’un bail qui reste dans un logement, sans l’accord du propriétaire, alors qu’il doit le quitter. Par exemple :
Les locataires qui refusent de quitter un logement ne peuvent pas être qualifiés de squatteurs et d’autres procédures juridiques s’appliquent à eux afin qu’ils quittent les lieux (procédure d’expulsion).
Cette règle s’applique également pour une personne qui a été hébergée dans un logement par des hôtes, à titre gratuit ou non, et qui refuse de le quitter.
Si vous êtes un propriétaire bailleur, sachez que vous pouvez vous prévenir contre les loyers impayés de vos locataires. Découvrez l’assurance Propriétaire non-occupant du Crédit Agricole, pouvant notamment inclure une garantie pour les loyers impayés.
Vous ne pouvez pas expulser des squatteurs vous-même. Impossible en effet de procéder par la force, tout seul ou avec des proches, des amis, pour les chasser de chez vous.
Vous devez engager des démarches légales bien précises pour obtenir une évacuation forcée. Elles peuvent être effectuées par un propriétaire occupant, un locataire ou son propriétaire bailleur.
Deux sortes de procédures coexistent : une procédure accélérée et une procédure devant le juge.
À noter : la trêve hivernale, qui s’applique aux expulsions de locataires (généralement entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année), ne s’applique pas aux squatteurs. Ils peuvent donc être évacués à tout moment de l’année, même en plein cœur de l’hiver.
Vous pouvez aussi fournir les témoignages écrits et signés de voisins.
Si vous ne pouvez pas mettre la main sur votre titre de propriété, le préfet de votre département peut demander à l’administration fiscale de lui indiquer, dans un délai de 72 heures, à qui appartient le logement squatté. Votre notaire peut aussi vous aider dans cette démarche.
Attention : si vous faites appel à un officier de justice, ses honoraires pour ce genre de démarche sont libres. Demandez un devis avant de le faire déplacer. Alors qu’en vous adressant à un officier de police judiciaire, au maire, ce service est gratuit. Si possible, identifiez au moins un des occupants illicites (nom sur la boîte aux lettres, plaque d’immatriculation d’un véhicule, en les interrogeant, etc.).
Vous pouvez faire cette démarche seul ou vous faire assister d’un avocat mais ce n’est pas obligatoire. Comme quand vous faites appel à un commissaire de justice (ex-huissier de justice), demandez bien à l’avocat d’établir un devis des honoraires qu’il vous réclamera.
La décision du préfet est prise en fonction de la situation personnelle ou familiale du squatteur. Il dispose de 48 heures, à partir de la réception de votre demande, pour se décider.
- Si le préfet refuse l’évacuation forcée, il doit vous exposer ses motifs.
- Si le préfet accepte l’évacuation forcée, il fait afficher sa décision en mairie et vous la notifie (facultatif). Il la notifie aux squatteurs qui disposent de 24 heures pour quitter le logement.
Quand les squatteurs ne libèrent pas les lieux dans le délai prévu, le préfet les fait évacuer, sans délai supplémentaire, par la force publique : police ou la gendarmerie (selon l’endroit où vous habitez), sauf si vous vous y opposez.
Outre le fait d’être expulsé, de payer des indemnités d’occupation, une indemnisation pour les éventuels dommages causés, le squatteur qui s’introduit frauduleusement et séjourne dans un logement risque de lourdes peines. Par exemple :
Le propriétaire d’un bien squatté reste responsable de son entretien, a fortiori d’un défaut de construction et des dommages résultant des défauts du bâtiment.
Il doit donc réaliser des travaux si le bien, par exemple, tombe en ruine, peu importe qu’il soit occupé illicitement.
Les victimes d’un quelconque préjudice dû à ce défaut d’entretien ou de construction peuvent se retourner contre le propriétaire.
Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve que le dommage est dû à une cause étrangère, notamment, la présence de squatteurs dont le comportement empêchait toute intervention pour faire les réparations nécessaires.
Mieux vaut prévenir que guérir. Avant de lutter contre des squatteurs installés chez soi, il est préférable de tout faire pour éviter qu’ils ne s’introduisent chez vous :
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© Uni-médias – Dernière mise à jour Juin 2024
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Les contrats d’assurance Propriétaire non-occupant sont assurés par Pacifica, entreprise régie par le Code des assurances (mentions légales complètes accessibles en cliquant ici). NEXECUR PROTECTION, SIREN 799 869 342 RCS LE MANS. Autorisation d’exercer CNAPS AUT-072-2118-05-28-20190389180 « l’autorisation d’exercer ne confère aucune prérogative de puissance publique à l’entreprise ou aux personnes qui en bénéficient ».
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